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外围滚球投注技巧网址 潘石屹:说我和李嘉诚、王健林都要跑,这是个误解

时间:2020-01-11 17:15:24 人气:2266

外围滚球投注技巧网址 潘石屹:说我和李嘉诚、王健林都要跑,这是个误解

外围滚球投注技巧网址,- 文丨潘石屹 -

- 整理丨岳珊 -

编者按:8月22日,soho中国在香港举行中期业绩报告会。6月份,该集团曾以35.73亿元的价格整售虹口soho,引发外界对潘石屹是否要变现跑路的猜测,尤其万达集团不断变卖资产的背景下这引起了不少联想。中国房地产商正经历着过去二十多年以来最大的变化与压力,这又会给soho中国带来什么?针对此,潘石屹详细解释了soho中国的资金流向、用途,以及未来的发展布局。以下为演讲实录:

我们现在有几个项目存在租金回报率相对较低、资产价格比较高的情况,所以出售了光华路soho2和上海凌空soho几个项目。这样做的目的是为了让公司变得更轻一些,因为现在重资产方面回报不是特别高,虽然每年我们的物业都管得很优秀,有价值的增长,但这个增长还是蛮有限的。同时,soho 3q业务是轻资产,但它的市场巨大,价值量可以增长很高。所以公司在业务方面也不断地做到轻重结合。

回流现金将相应的负债偿还掉了,还有部分补充到公司流动资金,还有很大部分用来派息,和股东分享。首先我们觉得现在市场上资产价值比较高,是一个卖的时机,而不是一个买的时机。同时我们现在在做的soho 3q是一个比较轻的资产业务,它不需要太多的资金投入。基于这些基础,我们把大量现金用来和股东分享了。

上半年投资者物业增值是62亿,有人问为什么投资物业增值会这么大?因为市场环境就是这样。账面价值其实比真正实现的市场价格低不少,今年我们希望账面上投资物业的价值能反映出市场的实际情况。还有部分物业原来放在在售物业,现在不准备出售了,所以转到投资物业里,有一个重分类的问题,这也带来了投资物业增值的增加。

上半年我们的整体毛利率是69%,单纯看出租业务毛利润率稳定在80%,随着我们所有物业到达成熟状态,毛利润率还会进一步提高。因为出租成本最大的就是物业税,物业税基本上就是租金的12%。将来我们的目标是出租物业的毛利润率要达到85%。今年我们的毛利润率要比80%低一些,因为今年上半年我们还零零散散地出售了原来的一点尾房,那部分销售物业的利润率是50%—60%。

媒体对我们有些误解,说我们和李嘉诚、王健林都要跑。我们出售物业的回流资金第一个用途就是还了贷款,尤其是境外贷款,把负债率降下来了。我们不想承担过多的汇率风险,soho中国的融资成本只有4.4%,可能是中国房地产里面最低的吧。

说我们把项目变现了要跑是个谣言,但是项目变现后我们确实是从重资产模式向轻资产模式,向平台化、共享经济这个模式发展,我们下一步重点会放在3q的发展上去。如果说过去的20多年时间,我们是为城市建房子,从现在开始,我们就要把我们建好的房子,最大限度地利用起来,这个是我们的理想。

在未来还可以工作的年华里,我会和我的同事们一起,把3q这一件事情做好,这已经非常伟大了,不想再做别的事情了。

3q的面积在soho中国持有的总面积中大约占到10%,租金收入占比应该会更高一些。目前,3q的收入和面积在soho中国的业务中还不是特别大的一块,所以我们现在还不做分开披露,但是随着3q规模迅速扩大,相信下一期财务报表上会把这块单独披露。

在过去的两年时间,soho 3q在不断完善,最重要的是看到什么样的产品能赚钱,什么样的产品不赚钱。我们这19个项目里大概有4个项目是永远赚不到钱的。

第一个原因是规模太小。所以我们下一步到别的地方开拓3q时,800个座位、4000平方米的使用面积是我们的底线,不能低于它;

第二个是不能用地下室的面积,用地下室的面积去做3q,这个效果是不好的。

所以从现在开始,在开拓的过程中,我们就是要选择城市的繁华地段、至少4000平方米以上的使用面积。如果具备这样的条件,下一步我们开拓的每一个3q都应该是可以盈利的。

中国在过去20年时间发生了很大的变化,中国房地产开发商在这个过程中还是起到了很大的作用。

随着技术的进步,过去20多年,房地产开发商建了好多房子。到今天为止,我认为每一个城市都不缺房子,把这些房子充分利用起来才是我们的使命,公司的盈利、赚钱都是派生品。这个市场上需要什么、我们应该做什么事情才对这个社会有意义?基于以上问题,所以在这个时候我们主动从重资产方式向轻资产平衡化的方向去发展。